10个二手房买卖常见的纠纷

    买房过程中大家都希望一帆风顺买自己心意的好房子，但在在房产交易的过程中经常发生买卖纠纷，尤其是二手房买卖的时候买方和卖方经常出现问题，比如定金引起的纠纷问题，因中介引起的纠纷问题，房屋质量问题等等，想必大家对于二手房买卖纠纷的话题也有很多想说的，因为实在遇到的这种问题太多了，今天小编就律师在办案过程中遇到二手房买卖常见的10大纠纷。

一、因定金引起的纠纷

    买卖双方在中介公司的居间下签署的《房地产买卖居间协议》，经三方签章确认后生效为定金协议，适用于定金罚则。如果买方违约卖方没收其定金，卖方违约须双倍返还定金。

    在此需要告知的是：违约除了以违反居间协议的约定为凭外，还须违约方签署书面的确认书。

    二、因逾期支付房款引起的纠纷

    买方逾期支付房款时，卖方除可以要求买方继续支付房款之外，还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金，卖方还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了，并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。

    买方要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买方如不能按时以现金形式补足，仍然要承担逾期付款的违约责任。

    因为，买卖合同上的约定只能认为卖方允许通过银行贷款来支付房款，而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任，因贷款的问题责任在买方而不是卖方。

    三、因逾期办理过户手续引起的纠纷

    卖方或买方都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但买方想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是卖方不办过户手续而引起纠纷。这时，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

    如果买方要违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。

    四、因中介行为引起的纠纷

    如卖方或买方在与中介公司签订居间协议后，跳开所委托的中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间协议上的约定追究其责任。

    如中介公司在进行居间和代理时，因不规范不尽责导致买卖双方或任何一方造成损失的，也可依据居间协议上的约定追究其责任。

    五、因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷

    要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。

    值得注意的是：法院审理时需要提供相应的证明材料，因此，在平时的交易中各种协议文书都要完整的保存，还须违约方签署书面的不再继续履行合同的确认书或事先告知的电话录音。

    六、因房屋质量引起的纠纷

    二手房的质量问题也不容忽视，如采光、通风、噪音、漏水、裂缝等问题，可能就是原房主出售房子的主要因素。而且二手房还有一些商品房不具备的质量问题，比如说二手房可能是凶宅。

    由于卖方交付的房屋存在质量问题，遭到买方索赔或要求解除合同。如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，而如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，那卖方不承担责任。

    如果房屋的隐蔽瑕疵如并非卖方在装璜、使用过程中所产生，而是房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任，但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。质量及瑕疵问题都要明确的写进买卖合同里。

    七、卖方无权处分

    　　夫妻在婚姻存续期间取得的房屋是共有财产，在大多数情况下，房产证上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋卖掉了，没有征得另一方的同意，就是无权处分。无权处分所订立的合同是效力待定的合同。倘若另一方对此行为追认，则有效；拒绝追认，则无效。

    　　在这种情况下，如果房价上涨了，就会引来各种借口来阻止交易继续，比如“另一方在国外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“闹离婚”。这个时候作为买家，就面临着进退两难的境地，定金在卖方手里，可能支付了大笔房款，办了按揭贷款。继续交易，可能不是善意的，拿不到房子。终止交易，又可能拿不回定金和首付款，并且痛失房价上涨的差价。

    八、房屋产权瑕疵

    　　房屋的权利分为两个部分：土地和房子。土地的性质有国家所有（城市的土地）、有集体所有（农村的土地）。所有权的标志是我们通常所说的房产证。最常见的纠纷，来自于限制产权，如经济适用房、拆迁安置房等；和无产权，包括公房、宅基地及其他小产权房等。

    　　经济适用房在5年内不得上市交易，部分拆迁安置房在3年内不能上市交易，而公房只有承租权，没有所有权。农村宅基地上所建的房屋，只能在村集体内部买卖。

    　　上述情况的房屋交易，往往只有签订合同和房屋本身的交付使用，却无法完成过户登记。这样以来，卖家的风险小，买家的风险大。一旦房价暴涨，卖家就会起诉买家，要求确认买卖合同无效，进而要求返还房屋，这样的诉讼多数可以得到法院的支持。

    九、房屋无法交付纠纷

    　　购买二手房还会碰到的一个可能的问题，就是房屋里面有房客。买家买到的房子可能不是房主自己居住，而是房主把房子租给他人居住。这种情况下，承租人有优先购买权。即是说在相同条件下承租人有权优先购买房屋，房主必须把交易意向通知承租人，买卖方可有效，承租人如果愿意购买，则比买受人优先获得购买房屋的权利，而不是以订立买卖合同的先后为依据。

    　　另外一个问题就是买卖不破租赁，就是说即便承租人不反对原房主出售房屋，他也有权继续按照租赁合同一直住下去，买房人买了房子，既不能解除和承租人之间的合同，也不能把承租人赶走自己搬进去住。其他的情况，可能是债务人占有房屋，亲朋好友居住由于各种原因不肯搬出等，导致无法交付。

    十、户口迁移纠纷

    　　如果房屋买卖合同中写明关于卖方户口的迁出、买方户口迁入的约定，则卖方拒不迁出的行为构成违约，按合同约定承担违约责任。若合同中并无该项约定的，对买房人就构成一种负担。根据法律规定，户籍归公安部门管理，属于行政管理权范围，法院对涉及户口问题的诉讼一般不予受理，因此，即使产生此种争议，无法直接向法院起诉要求房东迁移户口。如原房主不同意将户口自动迁离，公安机关也不能将原房主的户口强行迁出。

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